INHERITANCE TAX GUIDE

小規模宅地等の特例とは？
土地の評価額を最大80%減額
条件・計算・注意点を元銀行員AFPが解説

自宅の土地を相続する場合に使える最強の節税特例。330㎡まで評価額を80%減らせる仕組みと、適用条件を詳しく解説します。

著者より

ある梅雨の日、50代の男性が窓口に来ました。父が亡くなり、都内の自宅（土地評価額6,000万円）を相続することになったが、相続税がいくらかかるか怖くて確認できずにいると言います。試算してみると、小規模宅地等の特例を使えば土地の評価額が1,200万円になり、相続税がほぼゼロになることがわかりました。

「えっ、6,000万円の土地が1,200万円で計算されるんですか」と男性は驚いた顔をしていました。「ただし、申告期限までにあなたが自宅に住み続けていること、申告書に添付書類を漏れなく付けることが条件です」とお伝えすると、今度は少し緊張した表情になりました。

特例の恩恵は大きいですが、要件を一つでも満たさないと適用できません。「知っているかどうか」で何百万円もの差が出るこの特例を、正確に理解してもらうために書いた記事です。

なぜこの特例があるのか？

たとえば都市部に自宅を持っていた場合、土地の評価額だけで数千万円になることがあります。しかし遺族はその土地に住み続けなければならず、土地を売って税金を払うわけにはいかない、でも現金がない——という状況が生じます。この「生活の基盤を守る」という観点から、居住・事業用の小規模な土地の評価を下げる制度が設けられています。

⚠️ 申告期限まで「住み続ける・保有し続ける」が基本

同居親族が特例を使う場合、申告期限（相続開始から10ヶ月）までその家に住み続け、かつその土地を売却しないことが条件です。申告期限前に引っ越したり売却したりすると特例が使えなくなります。

家なき子特例の適用要件（すべて満たす必要あり）

• 被相続人に配偶者がいないこと（死別・離婚・未婚）
• 被相続人と同居していた法定相続人がいないこと
• 相続開始前3年以内に自分または配偶者・3親等内親族・同族会社が所有する家屋に住んでいないこと
• 相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがないこと
• 相続した宅地を申告期限まで保有し続けること

⚠️ 2018年改正で「節税目的の家なき子」は締め出された

以前は子が自分の家を同族会社に売却・贈与して「家なし状態」を作る節税スキームがありましたが、2018年4月以降の相続からはこの抜け道が封じられました。3年以内に同族会社所有の家に住んでいた場合も適用不可になっています。

特例後の評価額の計算式

特例後の評価額 ＝ 相続税評価額 ×（1 − 減額割合）× （特例適用面積 ÷ 土地全体の面積）
※ 特例適用面積は上限面積（330㎡など）と実際の面積の小さい方

💡 どの土地に特例を使うか「選択」できる

複数の土地がある場合、特例を適用する土地を相続人が選択できます。一般的には評価額の高い土地（路線価が高い都市部の土地など）に優先的に特例を使うことで、より大きな節税効果が得られます。ただし選択を誤ると損になることもあるため、税理士に試算を依頼することをお勧めします。

⚠️ 判断が難しいケースは必ず税理士に確認を

有料老人ホームでも「特定施設」として介護保険法の指定を受けているかどうかで判断が変わります。入所先の施設に確認するか、税理士に該当施設の種別を確認してもらいましょう。施設の種類を誤認したまま申告すると、税務調査で特例が否認されるリスクがあります。

【総合シミュレーション】父死亡・相続人：母＋子1人・都市部の自宅

💡 「知っているだけで」数百万円の差が出る特例

上のシミュレーションでは、特例を知っているかどうかだけで約740万円もの相続税が変わります。特例は「申告すれば自動的に適用」されるものではなく、自分で適用を選択し、書類を揃えて申告しなければなりません。相続税が発生しそうかどうかわからない場合でも、土地の相続がある場合は必ず税理士に相談することを強くお勧めします。

STEP 1 ▶ 対象の土地の種別を確認する

• 被相続人が住んでいた自宅の土地 → 特定居住用宅地等（80%減・330㎡）へ進む
• 被相続人が個人事業に使っていた土地 → 特定事業用宅地等（80%減・400㎡）へ進む
• 同族会社の事業に使っていた土地 → 特定同族会社事業用宅地等（80%減・400㎡）へ進む
• アパート・駐車場などの貸付に使っていた土地 → 貸付事業用宅地等（50%減・200㎡）へ進む

STEP 2 ▶ 土地を取得する相続人を確認する（特定居住用の場合）

STEP 3 ▶ 面積・評価額を確認して節税効果を試算する

1. 対象土地の面積と路線価評価額を確認する（固定資産税の評価証明書・路線価図で確認）
2. 上限面積（330/400/200㎡）を超えている場合は按分計算する
3. 複数の土地がある場合、どの土地に優先的に適用するか検討する
4. 基礎控除・配偶者控除などと組み合わせた総合的な相続税額を試算する
5. 申告期限（10ヶ月）までに必要書類を揃えて申告する

💡 税理士報酬は「節税額」と比較して考える

たとえば今回のシミュレーションでは特例で約740万円の節税になりました。税理士報酬が40〜50万円かかったとしても、節税額の方がはるかに大きい計算です。相続税申告は「費用対効果」で判断するのが賢明です。特に土地が含まれる相続では、税理士費用は節税の「投資」と考えられます。

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小規模宅地等の特例 早わかりチェックリスト

• 自宅土地は330㎡まで80%減額（特定居住用宅地等）
• 事業用地は400㎡まで80%減額（特定事業用・特定同族会社事業用）
• アパート等の貸付地は200㎡まで50%減額（貸付事業用）、ただし直前3年内取得は不可
• 配偶者は要件なしで使える。同居親族は申告期限まで住み続け・保有継続が条件
• 家なき子特例は2018年改正で要件が大幅厳格化。「3年以内に持ち家なし」が必要
• 特定居住用と特定事業用は完全併用可（最大730㎡）
• 申告書への添付書類が必須。書類不備では特例が認められない
• 申告期限前の売却・引っ越しで特例が失効するため注意
• 複数の土地がある場合は「どの土地に使うか」の選択が節税効果を大きく左右する