実家を相続したくない場合の対処法｜放棄・売却・活用の選択肢を元銀行員AFPが解説

現物分割で他の相続人に渡す

「実家は長男に、預金は次男（自分）に」という形で、実家を他の相続人に渡す代わりに自分は他の財産を受け取ります。遺産全体を見渡して自分の法定相続分に相当する財産を受け取れれば問題ありません。相続放棄より柔軟な対応ができます。

代償分割で他の相続人から現金をもらう

「長男が実家を引き継ぎ、次男（自分）には長男から現金を支払ってもらう」という代償分割の形です。自分が不動産を取得しなくてもよく、現金で相続分を受け取れます。長男に支払能力があることが条件です。

売却のメリット

• 現金化できる（相続人全員で分配も可能）
• 固定資産税・管理費の負担がなくなる
• 空き家問題が解消される
• 3,000万円特別控除・空き家特例の活用で税負担軽減も可能

売却の注意点

• 売却に3〜6ヶ月程度かかる（立地・状態による）
• 譲渡所得税が発生する場合がある
• 共有の場合は全員の合意が必要
• 古い建物は解体費（100〜300万円）が必要な場合も

賃貸住宅として貸す

戸建を一般賃貸として貸し出す方法です。毎月安定した家賃収入を得られます。管理は不動産管理会社に委託（家賃の5〜10%程度）すれば、遠方でも対応可能です。ただし入居者が決まらないリスクや、退去後の原状回復費用なども考慮が必要です。

民泊・シェアハウスとして活用

古民家として民泊（Airbnb等）やシェアハウスに転用する方法です。観光地・交通の便が良い場所では高い収益が期待できます。民泊は届出・消防設備対応などが必要です。初期投資（リフォーム等）と運営管理の手間を考慮しましょう。

解体して駐車場・畑として活用

建物を解体し、月極駐車場・時間貸し駐車場・家庭菜園・貸し農園として活用する方法です。解体費用（100〜300万円程度）はかかりますが、建物維持費・修繕費が不要になります。固定資産税は建物がなくなると上がる場合（住宅用地の特例がなくなる）に注意が必要です。

空き家のまま放置するリスク

活用せず放置すると「特定空き家」に指定されるリスクがあります。特定空き家になると固定資産税の軽減特例が外れ（最大6倍に増税）、さらに行政代執行（強制解体）により費用を請求される場合もあります。放置は最悪の選択です。

限定承認のメリット

• 借金が財産を超えても自己負担なし
• 財産が残れば相続できる
• 特定の財産（思い出の品など）を買い取ることも可能

限定承認のデメリット

• 相続人全員の同意が必要（一人でも反対すると選べない）
• 手続きが複雑（家庭裁判所への申述・財産目録作成など）
• 3ヶ月以内の申述期限あり
• みなし譲渡所得税（相続人に課税）が発生する場合がある

「他の兄弟に引き継いでほしい」場合

→ 遺産分割協議（現物分割・代償分割）
相続放棄せずに他の財産（預金等）は受け取りながら、実家は他の相続人に任せることができます。代償分割なら実家の価値に応じた現金も受け取れます。

「一切関わりたくない・全部放棄したい」場合

→ 相続放棄（3ヶ月以内）
家庭裁判所への申述で全ての相続財産（プラス・マイナス両方）を放棄します。他の相続人への影響を事前に確認してください。

「売れればお金にしたい」場合

→ 相続して売却
相続登記→査定→媒介契約→売却→確定申告の流れで進めます。空き家特例・取得費加算の特例で税負担を軽減できる場合があります。

「売れない・活用できない」場合

→ 相続土地国庫帰属制度
建物を解体して一定の要件を満たせば、国に土地を引き渡すことができます。負担金（最低20万円程度）はかかりますが、永続的な管理義務から解放されます。

Q. 相続放棄すれば固定資産税を払わなくて済みますか？

相続放棄をしても、相続財産管理人が選任されるまでの間は「相続人であった者」として管理義務が続く可能性があります（民法940条）。放棄後すぐに管理責任が消えるわけではありません。また固定資産税は1月1日時点の名義人に課税されるため、放棄後も相続登記が完了するまで（名義が変わるまで）は課税される場合があります。放棄と同時に、次の相続人または相続財産管理人に速やかに引き渡すことが重要です。

Q. 実家の土地だけ相続して建物は相続しないことはできますか？

「土地だけ」「建物だけ」を選んで相続することは、法律上は難しいです（相続放棄は全部放棄が原則）。ただし、遺産分割協議において「土地をAが取得し、建物をBが取得する」という合意は可能です。また、建物の評価額が非常に低い場合や老朽化で価値がない場合は、土地の評価額のみを基準に分割協議を進めることもできます。建物を取得した後に解体するという対応も一般的です。

Q. 兄弟全員が相続放棄した場合、実家はどうなりますか？

子が全員相続放棄すると相続権が第2順位（親・祖父母）へ、さらに全員が放棄すると第3順位（兄弟姉妹）へ移ります。全員が相続放棄すると、相続人不存在となり家庭裁判所が「相続財産清算人」（旧：相続財産管理人）を選任します。清算人が財産を清算した後、残余は国庫（国）に帰属します。この手続きには時間と費用がかかります。

Q. 実家が農地の場合、相続放棄や売却に特別な手続きはありますか？

農地の相続は通常の宅地と異なり、農業委員会への届出が必要です（相続取得の場合）。農地の売却は農業委員会の許可が必要で、農家以外への売却は原則として許可されません（農地法3条・4条・5条）。農地を宅地に転用する場合も許可が必要です。農地の国庫帰属制度への申請も一定の要件があります。農地の相続については農業委員会・行政書士・弁護士に早めに相談することをお勧めします。

Q. 「相続しない」と口頭で伝えるだけでは相続放棄になりませんか？

なりません。「実家はいらない」「相続しない」と口頭や書面で伝えるだけでは法律上の相続放棄にはなりません。法律上の相続放棄は、家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出し、受理されて初めて効力が発生します。口頭での放棄宣言後に被相続人の財産に手を付けた場合（単純承認したとみなされる行為）は、後から相続放棄ができなくなる可能性もあります。「相続したくない」なら、まず弁護士・司法書士に相談して正しい手続きを確認しましょう。