不動産相続 | マンション相続
マンションを相続した場合の
手続きと管理組合への連絡
相続登記・管理組合への通知・管理費の扱い・売却か賃貸かの選択まで。マンション相続特有の注意点を完全解説。
「親のマンションを相続したが、管理組合にどう連絡すればいいか分からない」「管理費・修繕積立金は誰が払うのか」「相続したマンションを売るか貸すか迷っている」——マンションの相続は、一戸建てや農地とは異なる独自の手続きが必要で、管理組合・管理会社への連絡や、区分所有権に関するルールなど、知らないと困る点が多くあります。この記事では、マンションを相続した際にやるべきこと・管理組合への連絡方法・管理費の扱い・税金・売却・賃貸の選択まで、順を追って丁寧に解説します。
著者：田中由美より
銀行員時代に、マンションを相続したお客様から「管理組合に連絡しないといけないのを知らなかった。管理費の引き落とし口座が被相続人の口座のままで、口座凍結後に管理費が払えなくなって困った」というご相談を受けたことがあります。マンションは「区分所有建物」という特殊な権利形態であり、管理組合への速やかな連絡が欠かせません。また管理費・修繕積立金の滞納は法的問題に発展することもあるため、早めの対応が重要です。
マンション相続でまずやること：全体の流れ
マンションを相続した場合の手続きは、一般の不動産相続と共通する部分と、マンション特有の手続きがあります。全体の流れを確認しましょう。
| 順序 | 手続き内容 | 期限・目安 | 手続き先 |
|---|---|---|---|
| ① | 死亡届の提出・葬儀 | 死亡後7日以内 | 市区町村役場 |
| ② | 管理組合・管理会社への連絡（マンション特有） | できるだけ早く（遅くとも1ヶ月以内） | 管理組合・管理会社 |
| ③ | 管理費・修繕積立金の支払い口座変更 | 口座凍結前に早急に対応 | 管理組合・金融機関 |
| ④ | 相続登記（名義変更） | 3年以内（義務） | 法務局 |
| ⑤ | 相続税の申告・納税 | 10ヶ月以内 | 税務署 |
| ⑥ | 売却・賃貸・自己利用の選択と実行 | できるだけ早期に判断 | 不動産会社等 |
相続手続き全体の流れについては相続手続きの流れと期限まとめもご参照ください。
管理組合・管理会社への連絡：何を伝えるべきか
マンションを相続したら、まず管理組合（または管理会社）に連絡することが最優先事項の一つです。なぜなら、管理費・修繕積立金の支払い口座が被相続人名義のまま凍結されると、自動引き落としができなくなって滞納になるリスクがあるからです。
管理組合への連絡で伝えるべき内容
- 区分所有者（被相続人）が死亡した旨と死亡日
- 相続人（自分）の氏名・連絡先・住所
- 今後の管理費等の支払方法の変更依頼（相続人名義の口座への変更）
- 管理組合からの郵便物の送付先変更の依頼
- マンションの部屋の鍵・駐車場・共有施設の利用状況の確認
連絡の際に必要な書類
| 書類 | 用途 |
|---|---|
| 被相続人の死亡診断書または住民票の除票 | 被相続人が死亡した事実の証明 |
| 相続人の本人確認書類（免許証等） | 連絡者が相続人であることの確認 |
| 戸籍謄本（相続関係を証明する書類） | 相続人であることの証明（管理組合によって省略できる場合も） |
管理組合と管理会社の違い
管理組合はマンションの区分所有者全員で構成される法的な組織（区分所有法に基づく）。管理会社は管理組合が日常業務を委託している民間の会社です。多くのマンションでは管理会社に業務委託しているため、実際の連絡先は管理会社になります。管理会社の連絡先は管理組合への加入証明書・管理規約・郵便受けに貼られた案内などで確認できます。
管理費・修繕積立金の相続後の扱い
マンションの区分所有者には管理費・修繕積立金の支払い義務があります。これらは相続人に引き継がれます。
| 費用の種類 | 内容 | 相続後の扱い |
|---|---|---|
| 管理費 | 共用部分の清掃・設備管理・管理組合運営費用。毎月支払う。 | 相続人が継続して支払う義務を負う。口座変更が必要。 |
| 修繕積立金 | 将来の大規模修繕のための積立金。毎月支払う。マンションの財産として管理組合が保有。 | 相続人が継続して支払う。なお積立済みの修繕積立金は「区分所有者の共有財産」であり、相続時に返還されない。 |
| 滞納管理費等（前区分所有者の滞納分） | 被相続人が死亡前に滞納していた管理費・修繕積立金の未払い分。 | 相続人が「相続債務」として引き継ぐ。売却時も買主に請求されるため注意。 |
| 駐車場使用料 | 管理組合との契約に基づく駐車場の使用料。 | 相続人が引き継ぐか、解約するかを管理組合に連絡して決める。 |
⚠️ 管理費の滞納は「特別先取特権」による競売リスクあり
マンションの管理費・修繕積立金には「特別先取特権」という法的優先権があり、長期滞納が続くと管理組合がマンションを競売（強制売却）にかけることができます。相続後に管理費を支払わないでいると、最終的にはマンションを失う事態になりかねません。被相続人の口座凍結後は速やかに支払い口座を変更してください。
マンションの相続登記（名義変更）の手続き
マンションも一戸建てと同様に、相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月から義務化されており、3年以内の申請が求められます。マンションの相続登記は「建物（区分所有権）」と「敷地権（土地の権利）」の両方を登記する必要があります。
| 登記の種類 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 建物の所有権移転登記（区分所有権） | マンション1室（区分所有部分）の名義を被相続人から相続人に変更する登記 | 登録免許税：固定資産税評価額×0.4% |
| 敷地権の持分移転登記 | マンションの敷地（土地）の持分を名義変更する登記。区分所有権と一体として登記されることが多い。 | 登録免許税：土地の固定資産税評価額×持分×0.4% |
| 司法書士報酬 | 書類作成・法務局申請の代行費用 | 5〜10万円程度（マンションの場合、一戸建てより若干安い場合も） |
相続登記の詳しい手続き方法は相続登記の手続きと費用【2024年義務化対応】をご参照ください。
マンションの相続税評価額の計算方法
マンションの相続税評価は、建物部分と土地部分（敷地権）を別々に評価して合算します。2024年1月以降、相続税のマンション評価方法が大きく変わりました。
2024年1月以前と以後の評価の違い
| 時期 | 評価方法 | 問題点・変更点 |
|---|---|---|
| 2023年12月31日以前の相続 | 建物：固定資産税評価額 土地：路線価×敷地面積×持分割合 |
市場価格の30〜40%程度の評価になることが多く、節税として高層マンション（タワマン）が利用されていた |
| 2024年1月1日以降の相続（新ルール） | 従来の評価額に「区分所有補正率」を乗じた評価額が最低限となる。市場価格の60%未満にならないよう補正。 | 高層・高額マンションほど評価額が上昇。特に時価が高い都市部の高層マンションの相続税が増加する可能性がある。 |
区分所有補正率とは（2024年新ルール）
区分所有補正率は「築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度」の4つの要素から計算されます。
- 一評価乖離率（市場価格÷従来評価額）が1.67倍未満：補正なし（従来通り）
- 一評価乖離率が1.67倍以上：評価額を最低でも市場価格の60%水準に引き上げる補正が入る
- 高層階・築年数が浅い・都市部の人気マンションほど補正が大きくなりやすい
※ 具体的な計算は複雑であるため、相続税申告の際は税理士への相談を推奨します。
相続したマンションの活用方法：売却・賃貸・自己利用
相続したマンションをどうするかは、立地・築年数・家族の状況・固定費の負担を考慮して決める必要があります。主な選択肢を比較しましょう。
| 選択肢 | メリット | デメリット・注意点 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 売却 | 一括現金化・管理から解放・固定費ゼロ | 譲渡所得税が発生する場合あり。売却後は取り戻せない。 | 将来使う予定なし・管理が負担・現金が必要 |
| 賃貸 | 毎月家賃収入・管理費等を賄える・資産保有を続けられる | 空室リスク・修繕費・賃借人トラブル・確定申告が必要 | 立地が良く賃貸需要がある・将来自分が使う可能性あり |
| 自己利用（居住） | 住居費の節約・資産として保有できる | 管理費・修繕積立金・固定資産税が継続発生。遠方の場合は難しい。 | 自分が住める立地・賃貸住まいで住居費削減したい |
売却時の税金と特例
相続したマンションを売却する場合、譲渡所得（売却益）に対して所得税・住民税がかかります。ただし、いくつかの特例を使うことで税負担を軽減できます。
| 特例名 | 控除額 | 主な要件 |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 | 被相続人が居住していたマンション。被相続人が住まなくなってから3年を経過した年の12月31日までに売却。 |
| 相続財産に係る取得費加算の特例 | 相続税のうちマンションに係る金額を取得費に加算 | 相続税を納付している。相続開始から3年10ヶ月以内の売却。 |
マンションの売却に関する詳しい手順と税金は相続した実家を売却する手順と税金の注意点も参考になります。
マンションの相続で知っておくべき区分所有法の基本
マンションは「区分所有建物」であり、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」の適用を受けます。相続に関連する重要なポイントを確認しましょう。
専有部分と共用部分
専有部分は各区分所有者が単独で所有する居室部分（登記された部分）。共用部分はエントランス・廊下・エレベーター・屋上などで、全区分所有者の共有財産です。相続するのは専有部分の所有権（＋敷地権の持分）です。
管理規約の確認
各マンションには「管理規約」があり、ペット飼育・民泊・改修工事・駐車場利用などのルールが定められています。相続後に利用・賃貸する場合は管理規約の内容を必ず確認してください。管理会社または管理組合から取得できます。
大規模修繕の計画と積立状況
マンション全体の大規模修繕（外壁・屋根・設備等）の計画と修繕積立金の残高を確認しましょう。積立金が不足していると、相続後に「一時金の徴収」が発生するリスクがあります。管理組合の議事録や長期修繕計画書で確認できます。
民泊・Airbnbの可否
相続したマンションを民泊（旅行者への短期賃貸）として活用したい場合、管理規約で禁止されているケースがほとんどです。住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出も必要で、都市部では年間180日の上限制限があります。管理規約の確認が必須です。
マンション相続後に発生する継続的な費用一覧
マンションを相続して保有し続ける場合、毎年・毎月発生する固定費用を把握しておきましょう。売却・賃貸・自己利用の判断材料になります。
| 費用の種類 | 頻度 | 目安額 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 管理費 | 毎月 | 8,000〜2万円/月（規模・設備による） | 管理規約で決定。滞納は競売リスクあり。 |
| 修繕積立金 | 毎月 | 5,000〜3万円/月（築年数・規模による） | 築年数が経つほど増額傾向。一時金が発生する場合も。 |
| 固定資産税・都市計画税 | 年4回 | マンションの評価額による（年5〜30万円程度） | 2024年新評価ルールにより高層マンションは増額の可能性。 |
| 駐車場使用料（使用する場合） | 毎月 | 5,000〜3万円/月（場所・設備による） | 不要な場合は解約可能。 |
| 火災保険料 | 年1回〜数年ごと | 数千〜数万円/年 | 賃貸に出す場合は建物火災保険の内容を変更する。 |
相続人が複数いる場合：マンションの共有相続の問題点と解決策
マンションを複数の相続人（例：長男・次男・長女の3人）で共同相続した場合、そのマンションは「共有状態」になります。共有は一見公平ですが、実際には多くのトラブルを生みやすい状態です。
⚠️ マンションの「共有相続」が引き起こすリスク
- 共有者全員の同意がないと売却・リフォーム・賃貸ができない（原則）
- 共有者の一人が死亡するたびに持分が再分割されて共有者が増え続ける
- 共有者間で意見が対立すると何年も身動きが取れない状態になる
- 共有者の一人が管理費・修繕積立金を払わない場合、他の共有者が立替払いを強いられる
- 共有者の一人に相続や売却があると、見知らぬ第三者が共有者になる可能性がある
共有状態を解消する主な方法
| 解消方法 | 内容 | メリット・注意点 |
|---|---|---|
| 1人が単独取得（代償分割） | 1人の相続人がマンションを単独取得し、他の相続人に相応の現金（代償金）を支払う | 最も一般的でトラブルが少ない。代償金を用意できる相続人がいることが前提。 |
| 共有者全員で売却（換価分割） | マンションを売却して現金化し、相続人間で持分割合に応じて分配する | 全員の同意が必要。売却後は資産を手放すことになるが、公平な分割が実現しやすい。 |
| 持分の買取・贈与 | 一方が他方の持分を時価で買い取るか、贈与してもらうことで共有を解消する | 買取の場合は時価で取引しないと贈与税が課される可能性がある。 |
| 共有物分割請求訴訟 | 共有者間で合意できない場合、裁判所に共有物の分割を求める（原則：競売） | 最終手段。費用・時間がかかり、競売では市場価格より低くなる可能性がある。 |
田中由美のアドバイス：共有相続は遺産分割協議で解消が基本
遺産分割協議の段階で、マンションを誰が単独取得するかを明確に決めることが最善策です。「とりあえず共有にしておこう」という判断が、10年後・20年後に大きなトラブルになるケースを銀行員時代に何度も見てきました。特に都市部のマンションは相続人間で評価額に差が出やすく、後から売却や解消をしようとすると手間と費用が大幅に増えます。遺産分割協議の段階でしっかり決着をつけることを強くお勧めします。
賃貸中のマンションを相続した場合の注意点
被相続人が賃貸に出していたマンション（入居者がいる状態）を相続した場合は、空室のマンションとは異なる追加の手続きが必要です。
賃貸中マンション相続でやるべきこと
① 入居者（賃借人）への通知
被相続人が死亡し、賃貸人（オーナー）が相続人に変わったことを入居者に通知します。賃貸借契約は相続人が引き継ぐため、基本的に入居者を退去させる必要はありません。賃貸人の住所・氏名・振込先口座の変更を書面で伝えましょう。
② 家賃の振込口座の変更
被相続人の口座が凍結されると入居者の家賃振込ができなくなります。速やかに家賃の振込先を相続人名義の口座に変更し、入居者・管理会社に連絡してください。家賃収入は相続開始後から相続人の所得となります。
③ 敷金の承継
被相続人が入居者から預かっていた敷金（保証金）は、相続人が引き継ぎます。退去時に入居者に返還する義務も相続します。敷金の金額は賃貸借契約書で確認し、相続財産の評価額から敷金相当額を差し引く必要があります（敷金は借金＝相続債務）。
④ 不動産管理会社との契約継続
被相続人が不動産管理会社に管理を委託していた場合、その管理委託契約も相続人が引き継ぎます（原則）。相続後も同じ管理会社に委託を継続するか、変更するかを検討しましょう。管理会社への相続人の連絡先変更も早めに行ってください。
| 項目 | 空室のマンション相続 | 賃貸中のマンション相続 |
|---|---|---|
| 相続税評価額 | 通常の評価額 | 貸家評価（建物評価額×（1－借家権割合30%×賃貸割合））で低くなる |
| 土地（敷地権）の評価 | 通常の路線価評価 | 貸家建付地評価で低くなる（借地権割合・借家権割合・賃貸割合が考慮される） |
| 相続後の入居者 | なし（すぐに利用・売却可能） | 賃貸借契約が継続。原則として退去させられない。 |
| 家賃収入 | なし | 相続開始後から相続人に帰属。確定申告（不動産所得）が必要。 |
| 売却難易度 | 比較的容易 | 「オーナーチェンジ物件」として売却可能だが、価格は市場価格より低くなることが多い。 |
賃貸中マンションを相続した場合、貸家評価・貸家建付地評価により相続税評価額が下がるメリットがあります。ただし、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地）の適用には一定の要件があります（相続開始前3年以内に貸付を開始した場合は対象外になるケースがあります）。詳しくは税理士に確認してください。
マンション相続における小規模宅地等の特例の活用
「小規模宅地等の特例」は相続税の節税に大きな効果をもたらす重要な制度です。マンションにも適用できますが、要件と適用限度面積が異なります。
| 特例の種類 | 適用要件（主なもの） | 減額割合・限度面積 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 （被相続人が住んでいたマンション） |
① 配偶者が取得する場合（要件なし） ② 同居親族が取得・継続居住する場合 ③ 別居親族が取得する場合（いわゆる「家なき子特例」の要件あり） |
評価額の80%減額（敷地持分×330㎡まで） |
| 貸付事業用宅地等 （賃貸中マンションの敷地権） |
被相続人または被相続人と生計を一にする親族が貸付事業に使用していた宅地。相続開始前3年以内に貸付開始した場合は原則対象外。 | 評価額の50%減額（敷地持分×200㎡まで） |
マンションの小規模宅地等の特例：計算例
例：東京都内のマンション。固定資産税評価額：建物2,000万円、敷地権（路線価評価）：1,500万円。子が親の死亡後に取得し、その物件に引き続き居住（同居していた）。
- 敷地権の評価額：1,500万円
- 小規模宅地等の特例（特定居住用）の適用：評価額×80%を減額
- 減額後の敷地権評価額：1,500万円 × 20% ＝ 300万円（1,200万円の節税効果）
- なお敷地持分が330㎡超の場合は超える部分は対象外
※ 2024年新ルールの区分所有補正率と小規模宅地等の特例は併用適用されます（先に補正率で評価額を決め、その後に特例の減額が適用される）。計算は複雑なため税理士への相談を推奨します。
マンション相続についてよくある質問
田中由美からひと言
マンション相続で特に多いトラブルは「管理費の引き落とし口座が凍結されて滞納になってしまった」というケースです。被相続人が亡くなったら、なるべく早く管理会社に連絡して口座変更の手続きを取ることが最優先です。また、2024年1月から始まったマンションの相続税評価の新ルール（区分所有補正率）により、特に都市部の高層マンションは相続税が増える可能性があります。相続税申告が必要な場合は、マンション評価の実務経験がある税理士に依頼することをお勧めします。専門家の選び方ガイドも参考にしてください。
この記事のまとめ
この記事で解説した重要ポイントを最後に確認しましょう。
【マンション相続 最終チェックリスト】
- 相続発生後は管理組合・管理会社に速やかに連絡し、口座変更を行う
- 管理費・修繕積立金の滞納は延滞金・競売リスクにつながるため注意
- 被相続人の滞納管理費も相続債務として引き継ぐ（売却時も要注意）
- マンションの相続登記は建物（区分所有権）と敷地権の両方を登記する
- 2024年1月以降、マンション相続税評価に新ルール（区分所有補正率）が適用
- 高層・都市部の高額マンションは相続税評価額が上昇する可能性がある
- 売却・賃貸・自己利用は立地・管理費負担・将来計画を考慮して判断する
- 住宅ローンがある場合は団体信用生命保険（団信）の適用有無を確認する
- 管理規約を確認し民泊・改修・ペット等のルールを把握しておく
- 大規模修繕の計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
マンション特有の手続きは早め早めの対応が大切です。まず管理組合への連絡から始めていきましょう。
