不動産相続 | 国庫帰属制度

相続した土地が「いらない」
相続土地国庫帰属制度とは？

2023年4月施行の新制度。売れない・貸せない相続地を国に引き取ってもらう手続きの要件・費用・流れを完全解説。

著者：田中由美より

「相続した田舎の山林や農地を、もう誰も使わないのに毎年固定資産税を払い続けている」というご相談は、銀行員時代から本当に多くありました。かつては「相続放棄以外に土地だけを手放す方法がない」という状況でしたが、2023年4月から相続土地国庫帰属制度が始まりました。ただし、この制度は「申請すれば必ず引き取ってもらえる」ものではありません。要件が厳しく、審査も慎重に行われます。制度を正しく理解した上で、自分の土地が対象になるかどうか判断してください。

制度ができた背景：所有者不明土地問題

日本では、相続登記がされないまま放置された「所有者不明土地」が九州の面積を超えると言われています。相続した土地が不要でも手放す手段がなく、税金だけ払い続ける状況が続いていました。この問題を解消するため、2021年の民法・不動産登記法改正（2024年4月に相続登記義務化）と同時に、相続土地国庫帰属法が成立・施行されました。

⚠️ 注意：審査に通りやすい土地のイメージ

国庫帰属制度で承認されやすいのは「更地で境界が明確・汚染なし・法的問題なし・普通に管理できる状態の土地」です。老朽化した建物がある土地は解体が前提、境界が不明確な土地は測量が必要と、事前費用がかかるケースがほとんどです。「売れない・困った土地を丸ごと引き取ってもらえる」というイメージは誤りで、条件の良い土地しか対象になりません。

STEP 1｜事前相談（法務局への相談）

まず、土地の所在地を管轄する法務局に事前相談を行います。事前相談は無料で、担当者が土地の状況を確認し、申請の可否や必要書類についてアドバイスをしてくれます。申請前に土地の登記情報・公図・測量図などを準備しておくとスムーズです。事前相談は予約制の場合があるため、事前に法務局に確認してください。

STEP 2｜申請書類の準備・提出

申請書・申請者の本人確認書類・相続を証明する書類（戸籍謄本・遺産分割協議書等）・土地の状況を確認できる書類（測量図・地積測量図等）を準備します。申請手数料14,000円/筆を収入印紙で納付し、法務局に提出します（郵送申請も可）。

STEP 3｜法務局による書類審査

法務局が申請書類を審査し、却下事由（建物あり・境界不明確等）に該当しないかを確認します。書類に不備がある場合は補正（修正・追加）の連絡がきます。却下事由に該当する場合はここで却下の通知が届きます。

STEP 4｜法務局職員による現地調査

書類審査を通過した後、法務局の職員が現地を訪問して土地の状況を調査します。崖・有害物質・建物・管理困難な状況がないかを確認します。申請者が同行する場合もあります。現地調査にかかる費用は申請者の負担ではありません（審査費用として手数料に含まれる）。

STEP 5｜審査結果の通知（承認または不承認）

現地調査後、法務大臣による審査結果が通知されます。承認の場合は「承認通知書」とともに「負担金の額」が通知されます。不承認の場合は理由が通知されます。審査期間は申請から数ヶ月〜1年程度かかる場合があります（土地の状況や法務局の混雑状況による）。

STEP 6｜負担金の納付・所有権移転

承認通知書を受け取ってから30日以内に負担金を納付します。負担金の納付が確認された時点で国に所有権が移転します。登記は国が行うため、申請者が所有権移転登記を申請する必要はありません。

申請に必要な主な書類リスト

※ 必要書類は土地の状況によって異なります。事前に法務局に確認してください。申請書の様式は法務省ウェブサイトまたは法務局窓口で入手できます。

定額負担金の目安（市街地以外の宅地・農地・山林の場合）

※ 上記は法令で定める定額制の目安です。市街地の土地は評価額に基づく計算となるため、大きく異なる場合があります。正確な負担金額は法務局への事前相談で確認してください。

➡ 管理コストが年4万円なら7年程度で元が取れる。長期的に所有し続ける場合は国庫帰属制度の活用が合理的なケース。

➡ 建物解体が必要な場合、総コストが大きくなるため、先に不動産会社に「古家付き土地での売却可能性」を確認することが重要。

田中由美からひと言

銀行員時代から「田舎の土地を相続したが、誰も使わない。売れもしない。でも放棄の期限は過ぎてしまった…」というご相談が多くありました。国庫帰属制度ができたことは、その悩みへの一つの答えではありますが、「万能の解決策ではない」という点を強調したいと思います。要件が厳しく、事前費用（解体・測量）と負担金を合わせると数十〜数百万円になることも珍しくありません。まずは「売れる可能性があるか」を不動産会社に確認し、次に「国庫帰属の要件を満たしているか」を法務局の事前相談で確認する。この順番で動くことが大切です。相続手続き全体の流れを踏まえながら、最善の選択をしてください。

この記事で解説した重要ポイントを最後に確認しましょう。

【相続土地国庫帰属制度 最終チェックリスト】

• 2023年4月施行の新制度。相続で取得した一定要件の土地を国に引き渡せる
• 建物がある・境界不明確・崖地・汚染ありの土地は却下または不承認
• 申請手数料は14,000円/筆。不承認・却下でも返還されない
• 承認後は負担金（定額で最低20万円〜）を30日以内に一括納付する
• 相続放棄との最大の違いは「土地だけを手放せる・期限がない」点
• 共有地は共有者全員が共同申請しなければならない
• 申請前に相続登記（名義変更）の完了が必要
• 売れる可能性があれば売却の方が経済的に有利なケースが多い
• 法務局の無料事前相談を活用して要件を確認する
• 建物解体・境界確定測量等の事前費用も含めたトータルコストで判断する

「いらない土地の処分」は複数の選択肢を比較した上で最善策を選びましょう。