相続した不動産を兄弟で共有するリスクと解消方法｜共有持分・トラブル事例・対処法を元銀行員AFPが解説

兄弟関係が良好な場合

まずは話し合いで解決を目指しましょう。「誰かが買い取る（代償分割）」か「全員で売却して代金分配（換価分割）」が最もスムーズです。遺産分割協議の段階で決めておくのが理想です。

買い取る側の資金が不足している場合

共有持分を担保に銀行からローンを組む「共有持分買取ローン」を利用できる場合があります。または、不動産を賃貸に出して賃料収入で少しずつ買い取ることも交渉可能です。

一人だけ売りたくない（または住み続けたい）場合

住み続けたい共有者が他の持分を買い取る「代償分割」が最適解です。買い取る現金がない場合は、住み続ける代わりに毎月「使用料（家賃相当）」を他の共有者に支払う形での合意も可能です。

共有者の一人が音信不通の場合

2021年改正民法（2023年施行）により、所在不明の共有者がいる場合に裁判所に申立てて持分を取得または売却できる制度が整備されました。弁護士・司法書士に相談して活用しましょう。

どうしても合意できない場合

「共有物分割請求訴訟」は共有者の一人が単独で申立てできます。ただし裁判では競売になることが多く、売却額が市場価格より2〜3割低くなる場合もあります。訴訟前に弁護士による調停での解決も検討してください。

相続発生直後（遺産分割協議の段階）の場合

今まさに相続の手続き中であれば、共有にしない選択をすることが最も簡単です。換価分割（売却して代金分配）か代償分割（一人が取得して現金補償）を遺産分割協議書に明記してください。

弁護士

相談：1万円〜 / 事件：30〜100万円

共有物分割請求訴訟・調停への対応・共有者との交渉代理。共有トラブルが深刻な場合は弁護士なしでの解決は困難。費用は案件の複雑さによる。

司法書士

5〜20万円

相続登記・持分移転登記・遺産分割協議書の作成。共有の登記変更（持分買取後の移転登記）に必要。法務局への申請はすべて代理可能。

不動産業者

査定：無料

共有不動産の時価査定・売却活動の代行。持分の買い取り価格交渉の参考価格算出にも活用できる。共有物件の取り扱い経験がある業者を選ぶ。

税理士

相談：1〜3万円 / 申告：5〜20万円

共有不動産を売却した場合の譲渡所得税の計算・確定申告。空き家特例・取得費加算の適用可否の確認。節税には売却前の相談が重要。

土地家屋調査士

30〜60万円

土地の分筆（現物分割）が必要な場合に境界測量・分筆登記申請。境界が不明確な物件の場合、隣地との境界確定から始まる。

家庭裁判所（調停）

申立費用：1,200円〜

共有物分割調停の申立先。弁護士なしでも申立て可能だが、複雑な案件は弁護士に代理を依頼したほうが有利。調停委員が間に入って話し合いを進める。

Q. 相続した不動産を共有にすることのメリットはありますか？

短期的には「遺産分割協議をまとめる労力を省ける」という点がメリットと言えますが、長期的に見るとデメリットのほうが大きいことがほとんどです。売却・リフォーム・賃貸など将来の意思決定がすべて困難になるため、基本的には共有を避けることをお勧めします。どうしても共有にする場合は、共有に関するルール（管理費の負担・売却時の手続き等）を書面で取り決めておきましょう。

Q. 共有者の一人が認知症になった場合はどうなりますか？

共有者が認知症になると、本人は法律行為（同意・契約）ができなくなります。売却などの変更行為には成年後見人の選任が必要になり、家庭裁判所に申立てをして後見人を選任してもらう必要があります。後見人が選任されても、不動産の売却には裁判所の許可が必要になるため、手続きが大幅に複雑化します。これも「共有のまま放置するリスク」の一つです。

Q. 固定資産税の支払い義務は持分割合に応じますか？

固定資産税は共有者全員が連帯して納税義務を負います。行政からは代表者（筆頭記載の共有者）に納税通知が届きますが、内部的には持分割合で按分するのが原則です。代表者が全額を払った場合、他の共有者に持分割合分を請求することができます（求償権）。ただし実際の徴収は難しいことも多いため、事前に負担割合を書面で合意しておくことが重要です。

Q. 共有物分割請求訴訟を起こされたらどう対処すれば良いですか？

まず弁護士に相談することが最優先です。訴訟が起こされた場合でも、裁判所は競売を命じる前に「代金分割（誰かが買い取る）」「現物分割（分筆）」を検討します。訴訟中でも和解交渉は可能です。「訴訟を起こした共有者の持分を買い取る」「全員で売却して代金を分ける」などで和解が成立すれば訴訟終結となります。競売は最後の手段であり、早期の和解が双方にとって有利です。

Q. 共有持分の価格（相場）はどうやって決めますか？

共有持分の価格は、基本的に「不動産全体の時価 × 持分割合」が基準になります。例えば不動産の市場価格が3,000万円で持分が1/3なら、1,000万円が基準価格です。ただし、第三者への持分売却（単独での処分）は「共有持分買取市場」での取引になり、市場価格の50〜70%程度にしかならないことが多いです（単独では利用・売却しにくいため）。一方、兄弟間での持分買取交渉では市場価格の80〜100%程度での交渉が一般的です。不動産業者に査定を依頼して適正価格の目安を把握した上で交渉しましょう。

Q. 共有者の一人が「相続放棄」した場合、持分はどうなりますか？

相続放棄をした場合、その人は「最初から相続人でなかった」扱いになります。そのため、放棄した人の相続分は他の相続人が取得します（相続放棄した持分を特定の人に渡す指定はできません）。放棄によって共有者が減り、解消が簡単になるケースもあります。ただし、相続放棄は「すべての相続財産」を放棄することになるため、プラスの財産も含めて放棄することになる点に注意が必要です。「不動産だけ放棄したい」という希望は、相続放棄ではなく遺産分割協議の中で「自分は不動産を取得しない代わりに預金を多くもらう」という形で実現してください。

Q. 共有の不動産に誰かが無断でリフォームした場合はどうなりますか？

大規模なリフォーム（変更行為）を他の共有者の同意なく行った場合、その費用は原則として全額が無断でリフォームした人の負担になります。また、他の共有者から「原状回復（元に戻すこと）」を請求される可能性もあります。一方、建物の修繕（雨漏り修理など保存行為）は単独でできますが、費用の一部を他の共有者に請求できる場合があります（持分割合で按分）。いずれにせよ、共有不動産へのリフォーム前には必ず全員の合意を書面で確認することが重要です。