不動産相続 | 固定資産税

親の家を相続したら
固定資産税はどうなる？

名義変更前の納税義務・住宅用地特例・空き家になると税額が最大6倍に。相続後の固定資産税を正しく理解して損をしない選択を。

著者：田中由美より

銀行員時代、「実家を相続したけれど、固定資産税の通知が前の名義のまま届いていて、誰が払えばいいのか困っています」というご相談を多くいただきました。また、空き家になった実家を放置していたら「特定空き家」に指定されて固定資産税が急に上がった、というケースも実際に見てきました。固定資産税は毎年かかる費用だからこそ、相続の早い段階で正しく理解して対処することが大切です。この記事でしっかりと把握していただければと思います。

固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率1.4%

※ 税率は標準税率1.4%。市区町村によって異なる場合あり（上限2.1%）

都市計画税とは

固定資産税の納税通知書には「都市計画税」も一緒に記載されていることがあります。都市計画税は、都市計画区域内にある土地・建物に課税される税金で、税率は最大0.3%です。固定資産税と同じ評価額に対して課税され、同じ納期で納付します。市街化区域内の不動産を相続した場合は都市計画税も発生することを覚えておきましょう。

⚠️ 固定資産税を放置すると延滞金が発生する

「名義変更が終わっていないから自分が払わなくてよい」は誤りです。相続登記の完了前でも固定資産税の納税義務は相続人にあります。放置すると延滞金が加算され、最終的には差し押さえになる可能性があります。相続発生後は、固定資産税の通知が届いたら必ず対応してください。

例：固定資産税評価額2,000万円の土地（200㎡以下）に自宅が建っている場合

※ 建物の固定資産税は別途発生します（建物評価額×1.4%）。

STEP 1｜市区町村が立入調査

老朽化・不審な状態の空き家について市区町村が現地調査を行う。

STEP 2｜所有者に助言・指導

市区町村から所有者（相続人）に管理改善の助言・指導が行われる。

STEP 3｜勧告

助言・指導に従わない場合、「勧告」が出される。この段階で管理不全空き家として固定資産税の特例除外が適用される。

STEP 4｜命令・過料

勧告にも従わない場合、命令が出され、違反した場合は50万円以下の過料が課される。

STEP 5｜行政代執行（解体）

命令にも従わない場合、市区町村が代わりに解体等の措置を行い、費用を所有者に請求する（行政代執行）。

⚠️ 空き家の管理は相続直後から始まっている

「どうするか決まるまでとりあえず放置」は危険です。草木の繁茂・雨漏り・外壁の崩落が始まると、特定空き家指定のリスクが高まります。相続直後から定期的（月1回程度）に換気・清掃・草刈りなどの最低限の管理を行ってください。実家の処分方法（売却・賃貸・解体）の検討も早めに始めることを推奨します。

農地を相続した場合の注意点

• 農地を相続する場合、農業委員会への届出（相続発生から10ヶ月以内）が必要
• 農地を農業以外の用途に転用するには農業委員会または都道府県知事の許可が必要
• 相続放棄した農地は国に帰属する（国庫帰属制度の利用も要件あり）
• 農地の固定資産税は宅地より低いが、管理コスト（草刈り等）が発生する点に注意

実務上のポイント

固定資産税評価額は「固定資産税・都市計画税・不動産取得税・相続登記の登録免許税」の計算に使います。相続税の申告には路線価（または倍率方式）を使います。相続後に不動産を売却した場合の譲渡所得税は、「売却価格−取得費（被相続人が取得したときの金額）−譲渡費用」で計算します。それぞれで参照する評価額が異なることを理解しておきましょう。

例：土地評価額1,500万円（120㎡）、建物評価額800万円の場合

※ 都市計画税・管理費・保険料・修繕費は別途。賃貸収入に対する確定申告で固定資産税全額を経費計上できます。

STEP 1｜評価替え年度を確認する

評価額への異議申し立て（固定資産評価審査申出）は、評価替えの年の翌年4月1日から、納税通知書交付後3ヶ月以内に限られます。評価替えは3年ごと（2024年度が評価替え年度）。この期間を過ぎると申し立てができないため、評価額に疑問を感じたらすぐ動いてください。

STEP 2｜市区町村の窓口で詳細説明を求める

正式な審査申出の前に、市区町村の固定資産税担当窓口で「評価額の算定根拠」の説明を求めることができます。担当者の説明で誤りが判明すれば、職権修正で是正されることもあります。

STEP 3｜固定資産評価審査委員会に申し出る

市区町村に設置された「固定資産評価審査委員会」に書面で申し出を行います。審査委員会は第三者機関であり、評価の適否を判断します。申し出用紙は市区町村窓口またはHPで入手できます。

STEP 4｜審査結果に不服なら行政不服申し立て・取消訴訟

審査委員会の決定に不服がある場合、行政不服申し立て（審査請求）または固定資産税の取消訴訟（行政訴訟）が可能です。費用対効果を考慮した上で専門家（税理士・弁護士）に相談することを推奨します。

評価額の見直しが有効なケース

• 建物が老朽化・損傷しているのに評価額が高いまま
• 近隣と比較して明らかに評価額が高い
• 土地の形状（不整形地・袋地等）が適切に反映されていない
• 用途変更（住宅→倉庫等）が評価に反映されていない
• 建物の一部を取り壊したのに評価額が変わっていない

田中由美からひと言

固定資産税で最も後悔が多いのは「空き家を放置して特定空き家に指定されてしまった」ケースです。私が銀行員時代に相談を受けたあるご家族は、遺産分割の話し合いが長引いて実家を2年間放置したところ、特定空き家の勧告を受け、その後の固定資産税が一気に跳ね上がってしまいました。決断が遅くなればなるほど、コスト（税金・管理費・将来の解体費）が積み上がります。相続後はできるだけ早く「使う・売る・貸す・解体する」の方向性を決めることが、固定資産税の観点からも最善策です。相続登記の手続きと並行して、不動産の活用方針を早めに検討しましょう。

この記事で解説した重要ポイントを最後に確認しましょう。

【相続した家の固定資産税 最終チェックリスト】

• 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される
• 相続登記（名義変更）が済んでいなくても相続人に納税義務が発生する
• 相続後は市区町村の税務課に固定資産税の名義変更通知（異動届）を行う
• 住宅が建っている土地には住宅用地特例（200㎡以下は1/6軽減）が適用される
• 「特定空き家」「管理不全空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍になる
• 空き家の指定を防ぐには定期的な管理（月1回以上）が必須
• 建物を解体して更地にすると翌年から住宅用地特例が外れる（税額が大幅増）
• 農地を相続した場合は農業委員会への届出（10ヶ月以内）が必要
• 固定資産税評価額が高いと感じたら固定資産評価審査申出で異議申し立てができる
• 空き家の活用方針（売却・賃貸・解体）はできるだけ早期に決断することが重要

固定資産税は毎年かかる費用だからこそ、早めの対処が長期的なコスト削減につながります。