不動産相続 | 相続登記

不動産の相続登記の手続きと費用
【2024年義務化対応】

2024年4月から義務化。3年以内に登記しないと10万円以下の過料。手続きの流れ・必要書類・費用相場を完全解説。

著者：田中由美より

銀行員時代、私は多くの相続手続きのご相談をお受けしてきました。その中で最も「放置されやすい」手続きが、この相続登記でした。「そのうちやろう」と10年、20年と放置しているうちに相続人が増え、手続きが複雑になって動けなくなるケース。また、売却しようとして初めて名義変更が済んでいないことに気づき、急いで手続きに奔走するケース。義務化された今だからこそ、早めに動くことが何より大切です。この記事では手続きの流れを一つひとつ丁寧に解説しますので、安心して読み進めてください。

相続人申告登記とは

• 「自分がこの不動産の相続人である」と法務局に申し出る手続き
• 正式な相続登記ではないが、申告期限（3年）内にこれを行えば過料を回避できる
• 申請書と相続を証明する書類（戸籍謄本など）のみで可能
• 登録免許税は不要（無料）
• その後、遺産分割が確定した時点で正式な相続登記が必要

まず「不動産があるかどうか」を確認しよう

被相続人名義の不動産がどこにあるか把握できていない場合は、市区町村に「名寄帳（なよせちょう）」を請求することで、その自治体内の固定資産の一覧を確認できます。また、法務局のシステム（登記情報提供サービス）を使えば、地番を指定して登記情報を取得することもできます。

STEP 1｜不動産の登記情報を取得する

法務局（またはオンライン）で「登記事項証明書」を取得します。現在の名義人・地番・地積・建物の種類などが確認できます。費用は1通600円（書面）または332円（オンライン）。複数の不動産がある場合はそれぞれ取得が必要です。

STEP 2｜固定資産税評価証明書を取得する

登録免許税の計算に必要です。市区町村の税務課で取得します（1通300〜400円程度）。または、固定資産税の納税通知書に記載された「課税標準額」を参照することもできます（年度に注意）。

STEP 3｜戸籍謄本等を収集する

相続関係を証明するために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本と、全相続人の戸籍謄本が必要です。収集が最も手間のかかる作業です。法定相続情報一覧図（法務局発行）を作成しておくと、複数の手続きで戸籍謄本の提出を省略できて便利です。

STEP 4｜遺産分割協議書を作成する（協議による場合）

遺産分割協議（相続人全員で行う話し合い）で不動産の取得者を決め、その内容を文書化した「遺産分割協議書」を作成します。相続人全員の署名と実印が必要です。遺言書がある場合は不要です。

STEP 5｜登記申請書を作成・提出する

法務局の書式に従って登記申請書を作成し、必要書類と登録免許税（収入印紙）を添付して提出します。管轄は「不動産の所在地を管轄する法務局」です。郵送・窓口・オンライン（登記・供託オンライン申請システム）での提出が可能です。

STEP 6｜登記完了・登記識別情報を受け取る

法務局の審査が完了すると（通常1〜2週間）、「登記完了証」が発行され、「登記識別情報通知」（旧権利証に相当するもの）が交付されます。完了後は登記事項証明書で名義変更を確認しましょう。

全体スケジュールの目安

※ 司法書士に依頼する場合は、書類収集のサポートを受けながら全体で1〜2ヶ月程度が目安です。

⚠️ 戸籍の収集は時間がかかることが多い

被相続人が複数回引っ越しや結婚・離婚をしている場合、戸籍が各地の市区町村に分散しています。出生地の本籍地から現在まで順番に戸籍を取り寄せる必要があり、郵送請求を繰り返すと1〜2ヶ月かかることも。「法定相続情報一覧図」を作成すると、その後の相続手続き（銀行・証券会社等）でも利用できて便利です。作成は法務局（無料）。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

低額減免制度：土地の登録免許税が軽減される場合

相続登記の登録免許税について、固定資産税評価額が100万円以下の土地は当面の間（2025年3月31日まで延長）、登録免許税が免税（0円）となる特例があります。農地・山林など地方の低価値な土地の相続登記促進を目的とした措置です。対象かどうかは法務局に確認してください。

❌ よくある失敗①：登記名義と実際の所有者が一致していない

「被相続人の名義で登記されている」と思っていたが、実際には祖父の名義のままになっていたというケースは非常に多い。まず登記事項証明書を取得して名義を確認することが重要。祖父名義のままであれば、祖父からの相続登記も必要になる（数次相続）。

❌ よくある失敗②：戸籍の収集が不完全で申請却下

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要だが、一部が欠けていると法務局で補正・却下される。特に古い「改製原戸籍（かいせいはらこせき）」の取得を忘れがち。取得漏れがないか司法書士に確認してもらうことが安全。

❌ よくある失敗③：遺産分割協議書の記載ミス

遺産分割協議書には、不動産の情報（登記簿上の表示）を正確に記載する必要がある。地番の誤り・地積の不一致などがあると補正が必要になる。登記事項証明書の記載を丁寧に転記することが重要。

❌ よくある失敗④：共有名義のデメリットを理解していない

「とりあえず兄弟で共有にしよう」と安易に共有名義にすると、後から売却・賃貸・リフォームなどを行う際に全員の同意が必要になり身動きが取れなくなる。長期的な活用方針を決めてから名義を確定させることが重要。不動産を複数相続人で分ける方法も参考にしてください。

❌ よくある失敗⑤：相続登記をしたが他の手続きを忘れた

相続登記（法務局）を完了しても、固定資産税の納税義務者変更（市区町村）は自動的には変わらない。固定資産税の通知が今後も前の名義で届いてしまうことがある。相続登記後は市区町村に「相続による所有権移転」の連絡（異動届）を提出することを忘れずに。

田中由美からひと言

銀行員時代、相続登記を放置したまま10年以上が経過した案件を何件も見てきました。その多くは「後でやろうと思っていたら……」という状況で、相続人が増え、連絡が取れない方が出てきて、最終的に弁護士・司法書士への依頼費用が数十万円規模になったケースもありました。今は義務化によって「やらなければならない」時代です。でも、それは逆にいえば「今が一番動きやすいタイミング」でもあります。早めに手を打てば、費用も手間も最小限で済みます。相続手続き全体の流れも合わせて確認しながら、一歩ずつ進めていきましょう。

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この記事で解説した重要ポイントを最後に確認しましょう。

【相続登記 最終チェックリスト】

• 相続登記は2024年4月から義務化。相続を知った日から3年以内に申請が必要
• 義務化前の未登記も対象。猶予期限は2027年3月31日
• 登録免許税は固定資産税評価額×0.4%（必ず発生）
• 遺産分割が長引く場合は「相続人申告登記」で過料を回避できる（無料）
• 必要書類：登記事項証明書・戸籍謄本（出生〜死亡連続）・固定資産税評価証明書・遺産分割協議書など
• 相続人が多い・不動産が複数・数次相続の場合は司法書士への依頼を強く推奨
• 相続登記の代理申請ができるのは司法書士のみ
• 相続登記完了後は固定資産税の名義変更通知（市区町村）も忘れずに
• 放置すると相続人が増え続け、後の手続きが非常に複雑・高コストになる
• まず登記事項証明書を取得し、現在の名義人を確認することから始めよう

相続登記は「難しそう」と思われがちですが、手順を一つひとつ踏めば必ず完了できます。不安なことがあれば、司法書士や法務局の無料相談窓口を積極的に活用してください。