不動産相続 | 相続登記
相続登記を自分でやる方法
【法務局での手続き手順】
書類収集から法務局への提出まで全ステップを解説。費用・期間・よくある失敗も網羅。司法書士に頼まず自分でできる方は必見。
「相続登記は自分でできるの？」「司法書士に頼まなくても大丈夫？」こうした疑問を持つ方は多いと思います。答えは「はい、自分でできます」。相続登記は、法務局が書式・記載例を公開しており、本人申請（自分で申請すること）が認められています。ただし、書類の種類が多く、記載ミスがあると補正（書き直し）になるため、手順を正確に踏むことが大切です。この記事では、書類収集・申請書作成・法務局への提出まで、自分で相続登記を行うための全ステップをわかりやすく解説します。費用の目安や、自分でやるべきか司法書士に頼むべきかの判断基準も紹介します。
著者：田中由美より
元銀行員として多くの相続手続きに関わってきた私ですが、実は自分の祖父が亡くなったときに相続登記を自分で行った経験があります。最初は「難しそう」と感じましたが、法務局の無料相談窓口をうまく活用しながら、約2ヶ月で無事に完了させることができました。その経験から「自分でできた」という達成感と「この部分が一番大変だった」という実感を持っています。この記事ではその体験を踏まえて、特につまずきやすいポイントを丁寧に解説していきます。
相続登記を自分でやるメリット・デメリット
まず、自分で相続登記を行うことのメリットとデメリットを整理してから、手順に進みましょう。
| メリット | デメリット・リスク |
|---|---|
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自分でやるのに適したケース
- 相続不動産が土地・建物各1件程度（シンプルな構成）
- 相続人が2〜3人で全員と連絡が取れる
- 遺産分割協議が済んでいるか、遺言書がある
- 被相続人の戸籍関係がシンプル（離婚・再婚が少ない）
- 時間に余裕があり、書類収集・法務局訪問ができる
司法書士への依頼を強く推奨するケース
- 相続人が多い（5人以上）、または連絡が取れない相続人がいる
- 数十年前から未登記（数次相続）
- 相続人に認知症・未成年・海外在住者がいる
- 不動産が複数都道府県にまたがっている
- 遺産分割協議が難航している・遺産争いがある
自分で相続登記を行う前に確認すること
手続きを始める前に、以下の事項を確認してください。これらを把握してから動き出すと、後の手続きがスムーズになります。
| 確認事項 | 確認方法・ポイント |
|---|---|
| 対象不動産の特定 | 固定資産税の納税通知書・名寄帳（市区町村請求）で不動産の一覧を確認。複数ある場合はすべてリストアップする。 |
| 現在の名義人の確認 | 法務局（またはオンライン登記情報提供サービス）で登記事項証明書を取得して確認。祖父名義のままになっている場合は数次相続の処理が必要。 |
| 相続人の確定 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せて、法定相続人を全員確定する。認知した子・前婚の子も含まれる場合がある。 |
| 遺言書の有無 | 公正証書遺言は公証役場・法務局で検索可能。自筆証書遺言は遺品の中を確認。遺言書がある場合は遺産分割協議書は不要。 |
| 申請期限の確認 | 相続を知った日から3年以内が義務（2024年4月義務化）。期限が迫っている場合は「相続人申告登記」で過料を回避しながら準備を進める。 |
| 管轄法務局の確認 | 不動産所在地を管轄する法務局を法務省ウェブサイトで確認。申請先・相談窓口の予約方法も確認しておく。 |
自分でやる相続登記：全体の流れ（STEP1〜7）
相続登記を自分で行う場合の全体の流れを、7つのステップで解説します。各ステップで必要な作業と所要時間の目安も記載していますので、スケジュール計画の参考にしてください。
STEP 1｜登記事項証明書の取得（不動産情報の確認）
所要時間目安：1〜3日
法務局の窓口、郵送申請、またはオンライン（登記情報提供サービス・かんたん証明書請求）で取得します。不動産ごとに取得が必要です。費用は書面請求600円・オンライン請求332円（1通）。
📌 確認するポイント
- 現在の所有者名義（被相続人名義か確認）
- 地番・地目・地積（土地）、家屋番号・種類・構造・床面積（建物）
- 抵当権・仮登記等の権利関係の有無
STEP 2｜戸籍謄本等の収集
所要時間目安：2〜6週間（郵送取り寄せの往復含む）
最も時間と手間がかかる工程です。被相続人の出生地（本籍地）の市区町村から順番に、出生時の戸籍→婚姻・転籍のたびに変わった戸籍→死亡時の戸籍（除籍）と、連続して取り寄せます。本籍地が複数の市区町村にまたがっている場合は、それぞれに郵送請求が必要です。
📌 収集が必要な戸籍の種類
- 戸籍謄本（現在戸籍）：被相続人・全相続人分
- 除籍謄本：被相続人の死亡が記載されたもの
- 改製原戸籍（かいせいはらこせき）：法改正前の古い戸籍。漏れやすいので要注意
STEP 3｜固定資産税評価証明書の取得
所要時間目安：1〜3日
不動産が所在する市区町村の税務課（または出張所）で取得します。登録免許税の計算に使うため、必ず「申請年度のもの」を取得してください。費用は1通300〜400円。固定資産税の納税通知書でも確認できますが、証明書としての提出には評価証明書が必要です。
STEP 4｜遺産分割協議書の作成（遺産分割の場合）
所要時間目安：1〜4週間（相続人全員の署名・押印の取り付けに時間がかかる場合あり）
相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、誰が不動産を取得するかを決めます。決まった内容を「遺産分割協議書」として作成し、全員が実印で押印します。協議書に記載する不動産の表示は、登記事項証明書の記載を正確に転記することが重要です。遺言書がある場合はこのステップは不要です。
📌 遠方の相続人への対応
相続人が遠方にいる場合は、協議書を郵送して署名・実印押印してもらいます。印鑑証明書も一緒に送ってもらうと効率的です。全員のそろった協議書と印鑑証明書がそろうまでに時間がかかることが多いため、早めに依頼しましょう。
STEP 5｜登記申請書の作成
所要時間目安：半日〜1日
法務省の書式（ウェブサイトからダウンロード）を使用して登記申請書を作成します。記載する内容は①登記の目的（所有権移転）②原因（死亡日＋相続）③申請人（相続人の氏名・住所）④添付書類の一覧⑤申請年月日と申請先法務局⑥課税価格と登録免許税⑦不動産の表示です。パソコンで作成して印刷することを推奨します（修正が容易）。申請書の書き方の詳細はこちらをご覧ください。
📌 登録免許税の計算
登録免許税＝固定資産税評価額の合計額（1,000円未満切り捨て）× 0.4%（100円未満切り捨て、最低1,000円）。収入印紙を郵便局・法務局窓口で購入して申請書に貼付します（消印不要）。
STEP 6｜書類の最終確認と法務局への提出
所要時間目安：半日（窓口持参の場合）
すべての書類をそろえ、申請書に収入印紙を貼り付けた上で法務局に提出します。提出前に書類チェックリストで漏れがないか必ず確認してください。提出方法は「窓口持参」「郵送」「オンライン」の3種類があります。初めての方は窓口持参を推奨します（不備があればその場で指摘してもらえるため）。
STEP 7｜登記完了・完了書類の受け取り
所要時間目安：申請から1〜2週間後
法務局の審査が完了すると「登記完了証」が発行されます。また「登記識別情報通知」（いわゆる権利証に相当するもの）が交付されます。完了後は登記事項証明書を再取得して、名義が正しく変更されていることを確認してください。登記識別情報通知は再発行できないため、大切に保管してください。
全体スケジュールの目安（シンプルなケース）
| STEP 1〜3（書類収集） | 2〜6週間（戸籍の取り寄せがかかる） |
| STEP 4（協議書作成・押印） | 1〜4週間（相続人間の調整次第） |
| STEP 5〜6（申請書作成〜提出） | 1〜3日 |
| STEP 7（審査・完了） | 1〜2週間（法務局の混雑による） |
| 合計 | 最短1ヶ月半〜2ヶ月が目安（シンプルなケース） |
法務局の窓口相談を最大限に活用する方法
自分で相続登記を行う際、法務局の「登記相談」窓口を活用することが非常に有効です。無料で専門的なアドバイスが得られます。
窓口相談でできること・できないこと
| できること（〇） | できないこと（✕） |
|---|---|
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相談を効果的に活用するコツ
- 事前予約が必要な法務局がほとんど。管轄法務局のウェブサイトまたは電話で予約方法を確認する
- 相談前に「登記事項証明書」「固定資産税評価証明書」「戸籍謄本（取得済みのもの）」を持参すると具体的なアドバイスが得やすい
- 「作成中の申請書のドラフト」を持参すると、その場で記載の確認をしてもらえる
- 相談は1回で終わらないこともある。「次回は〇〇を持ってきてください」と言われたら素直に従う
- 相談員は職員であり法的責任を負わないため、最終的な判断は自己責任で行う
提出前に確認すべき書類チェックリスト
法務局に申請書類を提出する前に、以下のチェックリストで確認してください。一項目でも欠けると補正・却下になる可能性があります。
| ✓ | 書類名 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| □ | 登記申請書 | 全項目記載・収入印紙貼付・印鑑押印・申請先法務局名の記載 |
| □ | 被相続人の連続戸籍謄本（出生〜死亡） | 出生から死亡まで途切れなく揃っているか確認。改製原戸籍の取得漏れがないか |
| □ | 被相続人の住民票除票（または戸籍附票） | 登記簿上の住所と戸籍附票の住所の連続性を確認 |
| □ | 相続人全員の戸籍謄本 | 発行日が最近のものであることを確認（古すぎると再取得を求められる場合あり） |
| □ | 遺産分割協議書（実印押印） | 全相続人が実印で押印しているか。不動産の記載が登記事項証明書と一致しているか |
| □ | 相続人全員の印鑑証明書 | 遺産分割協議書と同じ相続人全員分が揃っているか |
| □ | 取得者の住民票 | 不動産を取得する相続人のみ。申請書の住所と一致しているか確認 |
| □ | 固定資産税評価証明書 | 申請年度のものであるか。土地・建物すべての不動産分が揃っているか |
| □ | 収入印紙（登録免許税分） | 申請書の所定欄に貼付済みか。金額は正しいか（消印は不要） |
| □ | 返信用封筒（郵送申請の場合） | 宛名記入・切手貼付済みか。書留分の切手は多めに貼ると安心 |
費用の内訳と自分でやった場合のシミュレーション
自分で相続登記を行った場合にかかる費用の内訳をシミュレーションします。司法書士に依頼した場合との比較も確認してください。
| 費用項目 | 自分でやる場合 | 司法書士に依頼する場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額×0.4%（同じ） | 評価額×0.4%（同じ） |
| 戸籍謄本取得費用 | 3,000〜10,000円程度 | 同程度（実費は依頼者負担） |
| 住民票・印鑑証明書等 | 1,000〜3,000円程度 | 同程度（実費は依頼者負担） |
| 登記事項証明書 | 600〜1,200円程度 | 同程度（実費は依頼者負担） |
| 固定資産税評価証明書 | 300〜800円程度 | 同程度（実費は依頼者負担） |
| 司法書士報酬 | 不要（0円） | 5〜15万円程度 |
シミュレーション：固定資産税評価額2,000万円のケース
| 登録免許税 | 2,000万円 × 0.4%＝8万円 |
| 戸籍・住民票等の実費 | 約5,000〜15,000円 |
| 合計（自分でやる場合） | 約8〜9万円 |
| 合計（司法書士に依頼する場合） | 約15〜22万円（司法書士報酬7〜13万円の場合） |
※司法書士報酬は不動産の数・複雑さによって異なります。自分でやることで約7〜13万円の節約になります。
オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）の使い方
法務省が提供する「登記・供託オンライン申請システム（通称：登記ねっと）」を使えば、インターネット上で相続登記の申請が可能です。窓口に行く必要がなく、24時間申請できるメリットがあります。ただし、添付書類（戸籍謄本・遺産分割協議書等）は別途郵送または窓口持参が必要な場合があります。
オンライン申請に必要なもの
| 必要なもの | 詳細・入手方法 |
|---|---|
| マイナンバーカード（電子証明書入り） | 電子署名に使用。市区町村で取得・更新。電子証明書の有効期限（5年）に注意。 |
| ICカードリーダーまたは対応スマートフォン | マイナンバーカードを読み取るデバイス。対応スマートフォンがあればアプリで代替可能。 |
| 申請用総合ソフト（無料） | 法務省「登記・供託オンライン申請システム」のウェブサイトからダウンロード。Windows専用（Macは非対応のため注意）。 |
| 申請者情報の登録（ID・パスワード） | 「登記・供託オンライン申請システム」に利用者登録が必要（無料）。登録は即時完了。 |
オンライン申請の流れ
① 利用者登録・ソフトのインストール
法務省のウェブサイトにアクセスし、利用者登録と「申請用総合ソフト」のインストールを行います。
② 申請書データの作成
申請用総合ソフト上で登記申請書の各項目を入力します。書式は紙の申請書と同じ内容です。
③ 添付書類のPDF化（電子申請の場合）
戸籍謄本・遺産分割協議書等をスキャンしてPDF化し、電子署名を付与してシステムにアップロードします。電子証明書を付与できない書類は郵送または窓口持参が必要です。
④ 電子納付（登録免許税）
オンライン申請では収入印紙の代わりにインターネットバンキング等での電子納付が可能です。申請後に「納付情報」が届くので、指定方法で納付します。
⑤ 申請送信・審査・完了
送信後は「処理状況照会」でステータスを確認できます。審査完了後、登記完了証等が郵送または電子で通知されます。
⚠️ オンライン申請のデメリット・注意点
- Windowsのみ対応（Macユーザーは利用不可、仮想環境を使う必要がある）
- 添付書類が多い場合（戸籍多数）は郵送との組み合わせが必要で手間が増えることがある
- 初回のセットアップ（ソフトインストール・ICカードリーダーの設定）に時間がかかることがある
- 電子納付のためインターネットバンキングの設定が必要な場合がある
- 慣れていない方には窓口・郵送申請の方がわかりやすい
数次相続（古い未登記）の場合はどうする？
「祖父名義のままになっている」「昭和〇年に亡くなった先代から登記が変わっていない」というケースを「数次相続（すじそうぞく）」といいます。これは自分だけでは対処が難しいケースです。
数次相続とは
例えば、祖父（A）が亡くなり相続登記をしないまま、次に父（B）が亡くなり、現在あなた（C）が相続することになった場合、「A→B→C」という2段階の相続が発生しています。この場合、原則として「A→B」「B→C」の2回の相続登記が必要になります（一定の要件を満たせば「A→C」への直接登記が可能な場合もあります）。
| 数次相続で発生する問題 | 対処法 |
|---|---|
| 相続人が増えている | BがCの兄弟姉妹と共同相続人だった場合、Aの遺産分割にBの相続人全員（Cとその兄弟）が参加する必要がある。司法書士に相談を強く推奨。 |
| 古い戸籍の取得が困難 | 明治・大正時代の戸籍はマイクロフィルム管理で取得に時間がかかることがある。市区町村に早めに問い合わせる。 |
| 廃棄された戸籍がある | 保存年限を過ぎた戸籍は廃棄される場合がある。「廃棄証明書」を取得して代替書類として提出する方法もある。法務局に相談が必要。 |
| 連絡が取れない相続人がいる | 行方不明者がいる場合は不在者財産管理人の選任が必要になる可能性がある。家庭裁判所への申立てが必要で、弁護士や司法書士のサポートが不可欠。 |
数次相続は原則として司法書士に依頼することを強く推奨します
数次相続は書類収集だけでも専門知識が必要で、相続人の特定・協議の取りまとめ・複数回の登記申請と、一般の方が自分でやり切るには非常に難しい手続きです。放置すれば相続人がさらに増え続けるため、まず司法書士に相談して全体の見通しを立てることを優先してください。
自分で相続登記をするときのよくあるつまずきポイント
自分で相続登記を進める中でつまずきやすいポイントと、それを乗り越えるコツを紹介します。
つまずき① 改製原戸籍が取れない・取得に時間がかかる
古い戸籍は市区町村によっては郵送対応のみで、到着まで2〜3週間かかることがあります。また「改製原戸籍が存在するかどうか」が窓口でわからないことも。
▶ 対処法：窓口または電話で「昭和・平成の法改正前の戸籍（改製原戸籍）も含めて全部ください」と明示して請求する。郵送の場合は返信用封筒を大きめ（角2封筒）にして余裕を持った切手を貼る。
つまずき② 協議書への押印がそろわない
疎遠な兄弟・遠方の相続人から返答がない、認印を押してきてしまう、書き直しが発生するなど、遺産分割協議書の取りまとめに時間がかかるケースが多い。
▶ 対処法：協議書の草案を送るときに「実印・印鑑証明書が必要」と明記して返送方法も同封する。レターパックなど追跡できる方法で送付する。
つまずき③ 法務局に行く時間が取れない
法務局は平日日中のみ営業（多くの法務局は9時〜16時受付）。仕事をしながらの手続きは難しい場合がある。
▶ 対処法：郵送申請またはオンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）を活用する。相談は事前予約で夕方の枠がある場合もある。
つまずき④ 補正通知が届いて何をすべきかわからない
法務局から「補正が必要です」と電話が来ると、最初はパニックになる方が多い。
▶ 対処法：冷静に担当者の説明を聞き、メモを取る。「何が足りないか」「どう直せばいいか」を具体的に確認する。補正は却下ではなく、対応すれば申請は続くので焦らなくて良い。
つまずき⑤ 複数の不動産があり、どれから手をつければいいかわからない
土地・建物が複数ある場合、登記申請書の「不動産の表示」にすべてを記載する必要があるため、先に登記事項証明書を全件取得してから申請書を作成する必要がある。
▶ 対処法：まず名寄帳・納税通知書で対象不動産の全リストを作成する。次に各不動産の登記事項証明書を一括で取得してからまとめて申請書を作成する。
相続登記を自分でやることに関するよくある質問
田中由美からひと言
私が祖父の相続登記を自分でやったとき、一番時間がかかったのは戸籍の収集でした。祖父が若い頃に本籍地を数回変えていたため、複数の市区町村に郵送で問い合わせながら、2ヶ月近くかけて戸籍を集めました。でも、その過程で「祖父がどんな人生を歩んできたか」を書類を通じて感じることができて、意外と心に残る作業でもありました。相続登記は確かに手間がかかりますが、「やり遂げた」という達成感もあります。一つひとつのステップを丁寧に進めていけば、必ずゴールに到達できます。相続登記の全体的な手続きの流れもあわせて確認しながら進めてください。
ONE-STOP SOLUTION
税理士・司法書士・弁護士を自分で選ぶのは大変…と感じた方へ
相続では士業の分業が必要ですが、別々に探して連携を取るのは想像以上の労力。相続専門チームが同じ窓口で全て対応するワンストップサービスを、68万円〜の明瞭料金で提供する選択肢があります。
この記事のまとめ
この記事で解説した重要ポイントを最後にまとめて確認しましょう。
【自分でやる相続登記の最終チェックリスト】
- 相続人が少なく・不動産の構成がシンプルな場合は自分での申請が十分可能
- 手続きの流れは7ステップ：登記事項証明書取得→戸籍収集→評価証明書→協議書作成→申請書作成→提出→完了
- 最も時間がかかるのは戸籍謄本の収集（2〜6週間）。期限を意識して早めに動き出すことが重要
- 申請書の書類不備は「補正」として後から修正できる。補正に応じれば申請は継続され、却下後でも再申請できる
- 法務局の無料登記相談窓口を積極的に活用する（事前予約が必要な場合が多い）
- 法務局への提出前に書類チェックリストで全書類の揃いを必ず確認する
- 自分でやる場合の費用は登録免許税＋実費のみ（司法書士報酬5〜15万円を節約できる可能性がある）
- 途中で難しいと感じたら司法書士への依頼切り替えは可能（書類提出前の段階での切り替えが望ましい）
- 登記完了後は固定資産税の名義変更通知（市区町村の税務課）も忘れずに別途行う
- 登記識別情報通知は再発行が一切できない。紛失しないよう安全な場所に必ず保管する
自分でやる相続登記は、手間はかかりますが費用を大幅に節約できます。シンプルなケースであればぜひ挑戦してみてください。難しいと感じた場合は無理せず司法書士に相談することも大切な選択肢です。
